Elo Financeiro

O elo financeiro imobiliário é responsável por intermediar, incentivar e gerenciar as transações financeiras do setor. Investidores, bancos, imobiliárias, pessoas físicas, pessoas jurídicas e muitos outros participam ativamente para a movimentação dele. O capital necessário para movimentar as atividades do setor é um fator comum entre todos os processos que envolvem a cadeia imobiliária, que vão desde a incorporação e o início de uma construção – com a solicitação de uma linha de empréstimo em um banco, por exemplo – até a venda de um imóvel efetivamente.

Somente em maio de 2018 haviam sido comercializadas 2.158 unidades em São Paulo, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). No acumulado de 12 meses (junho de 2017 a maio de 2018), foram comercializadas 27.307 unidades, o que representou um aumento de 59,6% em comparação ao mesmo período de 2017 (junho de 2016 a maio de 2017), quando as vendas totalizaram 17.108 unidades.

Em meio a este cenário, em abril de 2018 a Caixa Econômica Federal anunciou uma redução dos juros para financiamentos da casa própria, diminuindo a taxa mínima de 10,25% para 8,75% ao ano. De acordo com o Banco Central, as taxas médias de mercado para financiamento imobiliário para pessoas físicas caíram de 15,4%, em janeiro de 2017, para 11,3%, em fevereiro de 2018. As taxas, que costumam variar conforme os diferentes tipos de financiamento e que consideram fatores como valor do imóvel e perfil e renda do consumidor, costumam causar grandes dores de cabeça àqueles que procuram uma linha de crédito.

A MelhorTaxa foi criada em 2014 justamente para atuar em uma das questões mais preocupantes no mercado imobiliário: a sensibilidade às taxas de juros. Isso, pois, os empréstimos e investimentos possuem valores altos e longos prazos de quitação. A startup é uma corretora online de crédito imobiliário que oferece um serviço totalmente gratuito para pessoas físicas. A MelhorTaxa apoia o usuário durante o processo, facilitando o entendimento da operação e os cálculos financeiros envolvidos e dá acesso a todos os bancos em um só local, para que elas possam tomar uma decisão mais embasada.

De acordo com Rafael Sasso, um dos fundadores da MelhorTaxa, “diferentemente do modelo de assessoria de crédito, muito adotado no mercado, propomos a captura das pessoas físicas, o entendimento das necessidades e capacidades financeiras delas e a realização das etapas que envolvem documentos e assinaturas de contratos, direcionando-as para os bancos, que remuneram entre 1% e 1,5% do valor do empréstimo”, afirma. Assim, não são só as pessoas físicas que se beneficiam da solução; a partir dela é possível originar clientes aos financiadores. Apesar de hoje terem transacionado mais de R$ 500 milhões, Sasso conta que uma das principais dificuldades enfrentadas pela startup foi o entendimento de diversos players da cadeia sobre o modelo de negócios.

Esse é um modelo diferente para o banco e não para concorrer com ele. Não é uma assessoria. Na MelhorTaxa o banco é o meu parceiro e não o meu concorrente. O nosso business é ajudar as pessoas físicas, gerando clientes para o banco e não emprestar dinheiro para elas”, afirma Sasso.

Assim, ele acredita que é possível quebrar essa barreira, relacionando-se com os players financeiros do mercado imobiliário, mostrando-lhes que é possível inovar e ser menos avessos a riscos. Além disso, há uma barreira no mercado que envolve a concentração de players atuantes no elo financeiro imobiliário.

Roger Garcia, Superintendente Porto Seguro Financeira, afirma que existe uma oportunidade para startups atuarem em captações mais acessíveis, como financiamentos peer to peer. Assim como foi colocado no blog da Realty Mogul, startup criada em 2012 em Los Angeles, Califórnia, alguns dos benefícios dos martkeplaces de financiamentos peer to peer em Real Estate são o maior acesso ao fluxo de negócios, valores mínimos de investimento menores, menos procedimentos bancários e de contratos, maior volatilidade e benefícios fiscais. Por outro lado, Garcia cita que, para que as startups consigam de fato trazer essa solução para o mercado, precisarão enfrentar as barreiras burocráticas e de concentração, dado que poucos bancos detém mais de 80% do mercado.

As startups precisam encontrar um modelo que seja factível para todas as pontas, como os investidores, os tomadores e a plataforma que farão a intermediação. O maior desafio é encontrar uma mecânica que seja boa. Não é necessário implementar uma tecnologia de ponta. Uma nova maneira de operar já mudaria completamente o setor”, comenta.

O executivo ainda menciona que tais dificuldades não surgem somente nas etapas de financiamento, mas também durante outros momentos, como no de locação.

A CredPago, startup fundada em 2016 em Curitiba, no Paraná, nasceu justamente deste desejo de desburocratizar o mercado de locações, mais especificamente no segmento de residenciais. Para os sócios da startup, que já eram oriundos do mercado imobiliário, dentro dos processos de repasse desses imóveis, o de avaliação de crédito para garantia locatícia era o mais crítico para imobiliárias, locatários e locadores.

Queríamos ofertar ao mercado uma opção que fosse simples, rápida, barata e que desse segurança aos envolvidos. Queríamos que os clientes pudessem apresentar um único documento, de qualquer lugar do Brasil, de forma muito simples para ter sua análise de crédito e garantia locatícia concedida em poucos minutos. Assim, criamos um novo modelo de garantia locatícia que agrega muito mais valor e proporciona uma experiência única nos processos de locação às pessoa que precisam alugar um imóvel”, conta Jardel Cardoso da Rocha, CEO da startup.

A CredPago atualmente está presente em todos os estados brasileiros disponibilizando para uma rede de associados credenciados e mais de 1.700 imobiliárias cadastradas na plataforma um mix de produtos como análise de crédito, assessoria de cobrança e emissão de fiança onerosa.

Nos últimos 17 meses, cresceram em número de contratos a uma média mensal de 121%. O aumento no número de conversões nas locações de uma imobiliária que usa o Simulador de Locações CredPago é de 62%, sendo que em mais de 80% das imobiliárias parceiras, a média é maior do que 90%. Posicionando-se como o primeiro modelo de garantia paga (atrás apenas do fiador tradicional), a plataforma da startup permite uma economia de estrutura operacional de 15% para as imobiliárias parceiras, que reportaram aumento no número de locações de 30% ao implantarem a solução.

Rocha acredita que há espaço para inovação no mercado imobiliário e que o setor está aberto para a chegada de novas tecnologias, mas, ao mesmo tempo, também acredita que “uma completa disrupção acontecerá em algum ponto após sofrer algumas melhorias pontuais”, diz. E, para isso, considera as parcerias entre as corporações e as startups essencial.

Os maiores desafios estão nas propostas de grande disrupção, nas grandes mudanças. Esse setor ainda é muito tradicional e precisa primeiro ser melhorado para depois se pensar em mudança. E isso demora muito tempo para ser alterado e superado, mas, com as startups, talvez esse processo seja acelerado de forma sustentável”, afirma.

Rocha também conta que, apesar de o setor ser muito tradicional, principalmente quanto a burocracia e desconfiança, tem percebido uma boa receptividade de grandes corporações que atuam em Real Estate. “Acreditamos que isso se deu porque nosso foco sempre foi preservar os agentes atuais, principalmente as imobiliárias. Nunca nos voltamos contra elas, mas demos condições para que pudessem entregar uma experiência melhor aos seus clientes. Nosso crescimento se deu muito rápido e acreditamos que grande parte se dá por essa postura”, aponta.

A preservação de imobiliárias e a atuação em conjunto com elas foi também um dos objetivos da FiadorWeb, que se propõe a inovar com produtos de seguros e garantias imobiliárias. Fundada a partir de uma empresa que possui mais de 30 anos de experiência, a startup desenvolveu uma plataforma a qual permite que imobiliárias de todo país otimizem seus processos de locação e que façam a gestão de seguros-aluguel, fianças locatícias, títulos de capitalização, entre outros. Sendo o meio de campo entre imobiliárias e seguradoras, a FiadorWeb tem atuação nacional e possui mais de 200 imobiliárias cadastradas em sua plataforma. 

Segundo João Renato Cecchi, CEO da startup, um dos principais benefícios da solução é a agilidade. “Um processo que geralmente demora 3 dias pode ser feito em até três horas. Além de economizarmos tempo, nossos produtos também trazem muita segurança ao processo. Os imóveis dos nossos clientes são clicados até dez vezes mais do que os tradicionais”, afirma. Pensando em futuramente implantar inteligência artificial em seu negócio, a fim de mapear as necessidades locais, Cecchi ainda afirma que o mercado imobiliário necessita de tecnologias e inovações para torná-lo ainda mais eficiente.

Seria muito interessante ter aplicações de, por exemplo, blockchain em Real Estate. Trariam o conceito de smart contracts para a realidade, o que significaria uma revolução do sistema e dos processos”, diz.

Blockchain

A pesquisa 2015 World Economic Forum, realizada com 800 executivos e especialistas em tecnologia da comunicação, publicada no relatório Deep Shift: Technology Tipping Points and Societal Impact, mostra que 57,9% dos entrevistados acreditam que 10% do PIB mundial será gerado por informações contidas por blockchain até 2025. Assim como foi colocado no relatório Blockchain in commercial real estate, divulgado pela Deloitte, os benefícios do blockchain em Real Estate são as informações em tempo real que a tecnologia pode proporcionar, a criação de um ambiente mais confiável e transparente, a criação de uma rede de distribuição peer-to-peer, a irreversibilidade e a independência de associações e entidades corporativas.

O potencial do blockchain em operações que envolvem transações financeiras para locação, compra e venda de imóveis são a criação de uma base de dados única, podendo ser acessada por outras entidades, a diminuição de desconfiança, desintermediação e independência transacional. Assim, o estudo ainda menciona que algumas das oportunidades de aplicação do blockchain no setor são a melhoria dos processos de busca de imóveis, agilizar o processo de pré-due diligence de locações, facilitar o gerenciamento o fluxo de caixa, permitir que as decisões sejam feitas com mais precisão, tornar o gerenciamento de títulos imobiliários mais transparente e barato, além de permitir que os processos de pagamento e financiamento sejam mais eficientes.

Uma startup que atua com blockchain em Real Estate é a SMARTR Solutions, fundada em Seattle, Washington, em 2017, e que desenvolveu a SMARTRealty, uma plataforma que aplica o conceito de smart contract com o objetivo de tornar os processos de venda, compra, locação, financiamentos e empréstimos mais simples e fáceis. De acordo com Ernie Wong, cofundador da SMARTRealty, em entrevista ao Coinmonks, a solução se resume a três entregas:

1. Plataforma de contrato, na qual os usuários conseguem criar seus próprios documentos
2. Plataforma de smart contracts, na qual os atores do mercado imobiliário podem solidificar seus acordos utilizando blockchain
3. Plataforma de listagem, na qual é possível buscar imóveis e realizar as transações no próprio site. Além disso, desenvolveram o RLTY Tokens, que disponibiliza um token digital que permite transações utilizando criptomoedas e fiats

A Harbor é outra startup que apresenta uma solução com a tecnologia. Também fundada em 2017, já arrecadou US$ 38 milhões em duas rodadas de investimento, que tiveram fundos como a Andreessen Horowitz e a Pantera Capital and Craft Ventures como lead investors. David Sacks, cofundador da PayPal e ex-CEO da Zenefits, teve a ideia de criar a Harbor a partir da percepção de que tokens de segurança poderiam ser usados em Real Estate.

A startup ajuda a certificar os processos de compliance, utilizando-se de um R-Token para criar uma versão digital de um ativo imobiliário. Quando esse ativo precisar ser transferido, as verificações são feitas em tempo real. A solução também impede que a transação seja feita, caso seja identificada uma possível inadimplência ou fraude, comprovando, assim, outro benefício gerado pela tecnologia.

Inteligência artificial

Além de blockchain, a inteligência artificial também pode ser usada para o mesmo propósito. A RisKnow, startup fundada em 2017 em São Paulo, desenvolveu uma plataforma na qual é possível fazer a análise de crédito e gestão de riscos de carteiras imobiliárias utilizando inteligência artificial. Por meio de processos de rating e análises preditivas de riscos de inadimplência, ela monitora comportamentos financeiros e mudanças dos compradores, para que as empresas do setor consigam visualizar a saúde de seus portfólios e atuarem de forma eficaz em sua gestão.

O algoritmo que realiza as análises de crédito para o setor imobiliário, considera dados de bureaus de crédito e outras bases que contém dados relevantes para geração de um score único do comprador do imóvel, padronizando seu perfil de risco de crédito. A plataforma da RisKnow tem como objetivo ajudar as empresas do setor, investidores e mercado de capitais a entenderem a exposição de seus recebíveis aos riscos de crédito.

De acordo com Leandro Abreu, CEO da startup e ex-Diretor de um fundo imobiliário norte-americano no Brasil, a RisKnow soluciona um problema recorrente e uma dor intensa do setor.

A falta de dados e a não padronização da informação dificultam a gestão de ativos e mitigação de riscos de forma eficaz. As empresas atuantes no setor entendem o valor da solução que buscamos oferecer.“ Para ele, padronizar a coleta de dados é crucial para que os algoritmos possam atuar, e permitir que as empresas trabalhem suas carteiras de forma mais eficiente. Abreu conta que “um cliente conseguiu antecipar R$ 30 milhões de caixa no momento do repasse, com ajuda da RisKnow”, diz Abreu.

Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), a relação entre distratos e vendas do segmento médio e alto padrão (MAP) foi de 40,7%. Com o objetivo de diminuir essa porcentagem, em junho de 2018 foi aprovado na Câmara uma proposta que prevê 50% de multa do valor pago às incorporadoras para a devolução de imóveis comprados na planta. O presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), José Carlos Martins, em entrevista ao portal do Estado de S. Paulo, afirmou: “esse projeto é um avanço, pois garante os direitos do consumidor que paga seu imóvel em dia e vinha sendo prejudicado pelo distrato”. Entre fevereiro de 2017 e fevereiro de 2018 foram registrados 33.3 mil distratos no país, representando 30% das vendas, segundo a Abrainc.

A prevenção e diminuição de distratos de imóveis também foi o objetivo que norteou a criação da ZeroDistrato. A startup foi fundada em 2017 em Florianópolis, Santa Catarina, na Construtech Ventures, braço de corporate venture builder da Softplan. Anderson Fagionato, CEO e cofounder da ZeroDistrato, conta que a motivação veio das estimativas de déficit habitacional do mundo em 2050, de 1.6 bilhões de pessoas. “Vimos neste número uma necessidade do mercado por soluções que aumentassem a eficiência da construção civil, tornando-a mais perene e sólida, e gerassem um impacto verdadeiro na nossa sociedade”, afirma.

Prevendo o risco de distrato dos contratos de venda de imóveis e apoiando na retenção e relacionamento por meio de planos de ação táticos e estratégicos para diminuir o distrato, a ZeroDistrato apoia a gestão de carteira de incorporadoras e urbanizadoras. Segundo Fagionato, a startup consegue prever os distratos dos contratos com um ano de antecedência com mais de 90% de acerto. “O custo de cada distrato é de cerca de 11% do VGV (Valor Geral de Vendas), de acordo com a FGV, e, em 2017, tivemos 32% de distratos, segundo a Abrainc. Isso significa um prejuízo de 4% do valor geral de vendas da incorporadora com distratos, débito que a ZeroDistrato se propõe a diminuir em 20%. Nosso modelo comercial é baseado em ROI; garantimos um retorno sobre o investimento de no mínimo dez vezes”, explica.

Com mais 6 clientes e 48 usuários, em um modelo SaaS (sendo que treinamentos, consultorias e usuários ilimitados fazem parte do pacote básico), a startup tem atuação nacional, atendendo em São Paulo, Goiás, Minas Gerais e Santa Catarina. Na percepção de Fagionato, os investimentos em inovação no setor vem crescendo fortemente e as corporações estão atentas ao discurso de inovação, abrindo espaço para se comunicar com startups e construir, a quatro mãos, novos projetos.

As empresas estão aptas a trabalhar com o ecossistema de empreendedorismo e o timing é ideal para juntos elevarmos a maturidade desse mercado a um novo patamar”, diz.

A Alphaville Urbanismo, pertencente à Gafisa e aos fundos de investimento Pátria e Blackstone, é um dos clientes da ZeroDistrato. O acerto do algoritmo da startup ultrapassou os 96% na análise com um ano de antecedência. Em um ano, em três mil contratos, acertaram a previsão de distratos em mais de 2.900 deles. A Alphaville Urbanismo implementou o Score ZeroDistrato em diversos processos da empresa, desde o atendimento a clientes até o processo de cobrança e renegociação.

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