Incorporação e Construção

As empresas responsáveis pelos processos de incorporação e construção, encarregadas por, respectivamente, planejar e construir os empreendimentos, geram milhões para a economia brasileira. De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), “entre 2010 e 2017, os impactos do segmento da incorporação imobiliária e setores/atividades a ela associados foram responsáveis pela geração anual de cerca de 1,9 milhão de empregos em diferentes setores, com destaque para os empregos gerados na indústria da transformação, comércio e construção; R$ 19,7 bilhões em impostos arrecadados”.

De acordo com a Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), ainda é esperado um resultado negativo no PIB da indústria de construção brasileira em 2018. Em nota à imprensa, o presidente do Sindicato, José Romeu Ferraz Neto, afirmou que “a desaceleração dos últimos dois anos ainda vai gerar impacto na construção em 2018 devido a inércia do setor”. Por outro lado, economistas e institutos de pesquisa apontam que possivelmente haverá uma melhoria nos resultados da área.

A Sondagem da Construção, pesquisa mensal da FGV, mostra que houve uma melhora no índice de confiança em 2017. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o mercado da construção civil deve apresentar uma recuperação de em torno de 2%, mas, para isso, serão necessários “investimentos em infraestrutura, especialmente em projetos de concessões e parcerias público-privadas; o restabelecimento do crédito, com a retirada de impedimentos a financiamentos; e a melhoria no ambiente de negócios, com iniciativas voltadas à segurança jurídica e à desburocratização”.

O Instituto Global da McKinsey estima que o mundo precisará gastar US$ 57 trilhões em infraestrutura até 2030 se quiser alcançar o crescimento do PIB global. E, de acordo com o anuário Valor Inovação Brasil 2017, publicado pelo Valor Econômico em parceria com a Strategy&, o grupo de infraestrutura, que abrange construção, engenharia, empreendimentos imobiliários, entre outros, já está procurando soluções para melhorias de processos e criação de novos produtos e serviços. Isso, pois um dos problemas enfrentados é o desencontro dos índices de produtividade da mão de obra e do desenvolvimento das economias, assim como levanta o artigo escrito por Rajat Agarwal, Shankar Chandrasekaran e Mukund Sridhar no blog da McKinsey.

Entretanto, parte deste problema também está na lenta adoção de novos processos e tecnologias. De acordo com a consultoria, a construção é um dos segmentos em que menos se investe em digitalização, ficando atrás somente do setor agropecuário. De acordo com a PwC, se comparado com outros setores industriais, como o automotivo (3,7%) e o de computadores e eletrônicos (8,8%), as empresas da indústria de construção nos Estados Unidos investem pouco em pesquisa e desenvolvimento. Segundo a consultoria, somente somente 0,5% do faturamento anual é revertido para P&D.

Drones

Uma tendência apontada pela McKinsey para o setor de construção são as tecnologias para geolocalização e pesquisas de terrenos. Os drones já estão sendo apontados como uma ferramenta útil para tais processos. Estima-se que os drones comerciais vão gerar US$ 17 bilhões até 2024, de acordo com a Global Market Insights, Inc. O crescimento é impulsionado pelo aumento de investimentos de venture capital. Em 2016 foram fechados 105 negócios, que, no total, movimentaram US$ 541 milhões.

Um dos usos de drone dentro do setor de Real Estate é o de inspeção e pesquisa sobre o terreno, mapeando as diferentes topografias do local. Para Fábio Penteado Rodrigues, Diretor na Tamboré, há muito espaço no setor para se implementar inovações como os drones. Sendo responsável por uma etapa anterior à incorporação e construção de empreendimentos, Rodrigues conta que avalia terrenos para que se tornem pólos de desenvolvimento, com desenho urbano e preços de metro quadrado atrativos. Ele afirma que, para visualizar a topografia e gerir obras, a evolução das tecnologias permitiram uma redução de custo e tempo. “Antigamente contratávamos uma empresa que realizava serviços de voos de avião. Com o tempo, passamos a usar o Google Maps e hoje temos os drones”, aponta.

Ainda que considere as tecnologias como ferramentas úteis para tornar os processos mais ágeis e precisos, acredita que ainda é necessário que os profissionais da área entendam a necessidade das tecnologias no dia a dia. Segundo Rodrigues, é preciso procurar diariamente quais processos podem ser melhorados e implantadas as tecnologias disruptivas.

É importante introduzirmos tecnologia no setor, pois ele está presente na vida de todos. Cabe entender qual a grande inovação que deverá ser trazida. É preciso estudar as dores do mercado e consertá-las”, diz.

A MyView é um exemplo de uso de drone para inspeção imobiliária. Além de realizarem video tours de imóveis já construídos, também fazem mapeamento de obras e acompanham a evolução delas em vídeo desde a planta.

Cotação de materiais de construção

Outro processo em que as empresas deste elo estão buscando inovar é o que envolve cotação e compra de materiais de construção. De acordo com o relatório Emerging Trends in Real Estate United States and Canada 2018, que realizou uma pesquisa com mais de 2 mil profissionais de empresas privadas incorporadoras, de serviços imobiliários, gerenciadoras de crédito imobiliário, entre outras, um dos principais pontos de atenção das incorporadoras, além de preocupações com infraestrutura, transporte, e disponibilidade de habitações, é o custo dos terrenos e da construção dos empreendimentos. Grande parte desses pontos são relacionados à aquisição de materiais de construção. Na maioria das vezes, os responsáveis por comprá-los realizam essa atividade de forma manual, orçando os produtos com os fornecedores de forma individual.

Foi com o objetivo de  diminuir a margem de erro humano nesse processo que a CoteAqui foi criada. A startup nasceu em Recife (PE) em 2013 como uma coletora de preços de materiais de construção e atualmente possui uma metodologia completa para estruturação do setor de suprimentos, utilizando as ferramentas que foram criadas pela própria startup.

Para Alyson Tabosa, CEO do CoteAqui, apesar de as startups terem números para comprovar sua eficiência para o mercado, a relação entre elas e as empresas do setor ainda é incipiente. A receptividade das corporações tem um teor exploratório e de curiosidade sobre como podem trabalhar juntas. “Ainda não estão sendo gerados contratos na velocidade que deveriam, mas está melhorando muito. As startups já estão nascendo com um DNA diferente, de querer ser mais eficientes do que uma grande corporação e de ganhar espaço no mercado”, diz.

Atualmente há empresas maduras, que estão começando a perceber que não dá mais para ficar para trás, mas estão perdidas quanto a quais tecnologias devem ser implantadas; e há startups que estão com sede de construir seus negócios e estão mais conscientes de como as tecnologias podem auxiliar o setor”, continua.

Assim, Tabosa afirma que se comunicar com o mercado de forma que entendam a necessidade de inovar é um desafio para a CoteAqui.

Pré-moldados e impressão 3D

Os pré-moldados e a impressão 3D são outra inovação apontada pelo mercado para reduzir custos de construção. Apesar de ainda serem soluções caras e recentes no Brasil, elas vêm cada vez mais chamando a atenção da indústria. Por conta da agilidade e facilidade de montagem nos canteiros de obra, economizam tempo e reduzem drasticamente a quantidade de desperdício de materiais de construção.

Assim como é mostrado em uma pesquisa realizada pela Escola Politécnica da USP, essa é uma questão importantíssima para o setor, uma vez que há uma perda de 8% de materiais de construção, seja por causas naturais, superdimensionamento da obra ou até inadequação no uso de equipamentos.

De acordo com a pesquisa Global PropTech Survey 2017, divulgada pela KPMG e que entrevistou CEOs, CFOs, COOs, CTOs, Diretores e Consultores de Corretoras Imobiliárias, Fundos de Investimento Imobiliários, entre outros, uma das tecnologias que terá um grande impacto no setor de Real Estate nos próximos cinco anos é a impressão 3D.

Um exemplo de aplicação é a empresa chinesa WinSun Decoration Design Engineering Co, que, em 2014, construiu 10 casas com impressão 3D em menos de 24 horas. Elas foram pré-fabricadas com painéis feitos pela impressora que mede 10 x 6,6m e, para a construção de cada uma delas, foram gastos US$ 5 mil. No ano seguinte, a empresa construiu o maior prédio feito com impressão 3D no mundo, com cinco andares.

Já o Brasil é o país origem da primeira iniciativa da América Latina que estuda a aplicação de manufatura aditiva dentro do setor. Juliana Martinelli, engenheira formada pela Universidade de Brasília, é a fundadora e CEO da InovaHouse3D, idealizada em 2015 em Brasília. Segundo ela, a startup foi criada a partir da percepção de que seria possível construir casas em zonas afastadas e com pouca mão de obra.

Martinelli conta que ela e sua equipe estudaram a possibilidade de importar a tecnologia, mas “era financeiramente inviável e não garantia a qualidade do produto. Precisávamos de um produto voltado para o setor de construção civil brasileiro”, afirma. Assim, montaram a primeira impressora 3D após um longo período de estudo da tecnologia. “Percebemos que o processo tecnológico envolvido na construção das impressoras 3D não era complexo e era open source, então tínhamos acesso a muitas coisas”, revela.

Ao mesmo tempo, é possível questionar quais serão as consequências da introdução dos pré-moldados e impressões 3D não só em construção, mas também para toda a cadeia de suprimentos que é responsável por fornecer serviços, materiais e produtos para o setor de Real Estate. Muitos produtos, por exemplo, não terão a necessidade de serem transportados aos locais de obra, mas por outro lado, a presença das impressoras 3D nesses locais é questionado por Martinelli. Por se tratarem de peças frágeis, elas podem ser facilmente quebradas ou danificadas, podendo prejudicar toda a produção. Com isso, ela explica que a intenção é criar um centro de produção com impressoras 3D, onde as peças são desenvolvidas e, depois, sejam enviadas já prontas para as obras.

Se trabalharmos dentro dos canteiros de obra, nós temos que imprimir os blocos em terrenos que muitas vezes não são planos. Teríamos que fazer adaptações para que a impressora pudesse trabalhar nesses tipos de terrenos. Somente com essas alterações seria possível montar uma fábrica dentro do próprio canteiro de obras”, diz Martinelli.  

Ainda desenvolvendo o produto, a InovaHouse3D tem como meta até o final de 2018 construir a primeira casa-modelo e, até 2019, construir de forma inteira. Em um estudo de caso com o protótipo desenvolvido, a startup concluiu que seria possível reduzir 20% dos custos na construção de uma casa de 50 m² em comparação com o processo de alvenaria.

Martinelli ainda conta que enfrenta desafios burocráticos envolvendo a regulamentação do uso da impressora 3D na construção civil. Apesar de considerar extremamente importante a regulamentação, acredita que o processo poderia ser mais ágil.

Há uma burocracia muito grande. Apesar de necessária, há etapas que são exageradas e acabam desacelerando os processos de inovação dentro das indústrias. Por outro lado, vimos uma abertura grande dos órgãos regulamentadores, como a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), Sinduscon, entre outros, para entender a tecnologia e a proposta dela”, afirma.

Além disso, ela destaca a importância da presença das empresas do setor no processo de criação e implementação dessas tecnologias. “Por parte do mercado, falta maturidade para entender que precisam fazer parte ativamente das inovações. Isso, pois uma startup que está propondo inovações não tem condições de carregar isso sozinha”, diz.

Internet das Coisas (IoT)

Outra tecnologia apontada pelos entrevistados na pesquisa da KPMG como uma tendência de grande impacto na área,  além de big data, data analytics e inteligência artificial,  é IoT (Internet of Things, em inglês, e Internet das Coisas, em português).

De acordo com o levantamento feito pela Gartner, o Forecast: Internet of Things — Endpoints and Associated Services, Worldwide, publicado em 2015, IoT tem um potencial de crescimento de US$ 1.3 bilhões em CRE (Commercial Real Estate) até 2020. Para 2018, é estimado que IoT no setor gere aproximadamente US$ 440 milhões e, em 2019, US$ 792 milhões.

O potencial do IoT chama a atenção de empreendedores, que veem a oportunidade de criar novos negócios com a tecnologia. De acordo com um post publicado no blog do Venture Scanner, em 2016 haviam sido mapeadas 679 startups que atuavam no setor de Real Estate. Dessas, 161 apresentavam soluções que envolviam IoT, como segurança residencial, automação, gestão de energia, entre outros. Em média, as startups dessa categoria arrecadaram US$ 19 milhões cada, totalizando mais de US$ 6 bilhões em investimentos. 

Entendendo a grandeza do IoT, as empresas atuantes da área também estão se planejando cada vez mais para envolver essa tecnologia em seus empreendimentos. A Saint-Gobain, referência mundial em materiais para a construção e de alta performance, além de realizar diversas parcerias para se aproximar do ecossistema – como a presença no Cubo Coworking Itaú e em outras frentes que proporcionam ao grupo o acesso a mais de 500 startups ou clusters – também realizou, em 2017, o Hackathon Ultra Challenge Saint-Gobain. Durante dois meses, os participantes foram desafiados a desenvolver soluções com IoT para a construção civil. A equipe ganhadora criou uma plataforma de business intelligence de hidrantes inteligentes que foi apresentada durante a grande final do hackathon do grupo, na França. 

Neste ano o grupo realizou seu primeiro programa de aceleração de startups, o Building Blocks, em parceria com a Liga Ventures em busca de soluções inovadoras no mercado da construção para melhorar a experiência dos seus clientes, consumidores finais e profissionais, e parceiros de negócios.

Lucile Charpentier, Diretora de Marketing e Estratégia Digital na Saint-Gobain Brasil, também responsável por liderar o grupo de trabalho multidisciplinar de estratégia BIM da Saint-Gobain no país, conta que as tecnologias do BIM representam uma revolução no setor mundial da construção civil.

As tecnologias do BIM impactam diretamente o ciclo de vida de um edifício, desde a sua modelização até a sua demolição. Estão mudando a forma de trabalhar nas diferentes disciplinas da obra”, afirma.

Segundo ela, a Saint-Gobain está desenvolvendo ofertas de serviços BIM em vários países. A ideia é que arquitetos, construtoras e todo o mercado possam experimentar a performance e qualidade das soluções da Saint-Gobain a cada fase da obra. Iniciaram, em 2018, o projeto BIM no Brasil, com a publicação de vários objetos representando as soluções e sistemas das marcas do Grupo e um trabalho de design thinking, com as diferentes disciplinas da obra, a fim de entender suas necessidades de serviços digitais.

Essa interação com o mercado é fundamental para desenvolver soluções BIM que gerem valor para os processos construtivos”, analisa Charpentier.

A executiva também afirma que um dos principais desafios é a conexão das disciplinas para que o BIM não seja limitado à parte de modelização, mas também demonstre todo o seu potencial de otimização do processo construtivo e da operação do edifício ao longo do seu ciclo de vida.

Investimentos corporativos em construtechs

De acordo com o relatório Research Briefing: Construction and Infrastructure, divulgado pelo CB Insights, a participação de corporações em negócios que envolvem construtechs (startups que apresentam soluções para construção imobiliária) vem aumentando. Em 2014 havia uma participação de 14% e em 2016 de 16%. Além disso, entre 2012 e 2016 foram investidos US$ 778 milhões globalmente, com mais de 160 negócios fechados tanto com corporações quanto com fundos de investimento.

Um dos maiores deals foi com a Onshape, startup americana fundada em 2012 e que apresenta um sistema de CAD (desenho assistido por computador) 3D que é totalmente na nuvem e que permite que toda a equipe de design possa trabalhar junta, evitando falhas na comunicação entre o time e o departamento de marketing das organizações, além de reduzir a perda de projetos por conta de bugs e panes. A Onshape levantou US$ 169 milhões em quatro rodadas de investimento. Seus maiores investidores foram a Andreessen Horowitz, que liderou uma rodada de US$ 105 milhões em 2016, a New Enterprise Associates e a North Bridge Venture Partners.

Segundo o estudo do CB Insights, a maior investidora em startups que apresentam soluções para o setor de construção é a 500 Accelerator, que tem em seu portfólio a TraceAir Technologies, plataforma na cloud que ajuda empresas do ramo a controlar custos com o uso de analytics, a Buildcon, que disponibiliza uma plataforma web e mobile para gestão de projetos e colaboração, entre outras.

Entendendo que o setor de construção é responsável por 10% do PIB global e que é o segundo pior em adoção de tecnologias no ranking mundial, a Softplan, empresa que atua há mais de 25 anos com soluções de tecnologia da informação, criou um braço de investimento em startups e em venture building específico para a área de construção, o Construtech Ventures, que já tem 11 startups em seu portfólio, que têm uma expectativa de representar entre 3% a 4% do faturamento da empresa na unidade de construção. Espera-se que até 2020 essa participação chegue entre 20% a 25%. A métrica usada por eles é o quanto as startups investidas são capazes de ampliar as fontes de receita, fora os ganhos de visibilidade, ligados ao posicionamento de inovação no setor de construção. Segundo Bruno Loreto, Head de Operações na Construtech Ventures, a criação do braço não envolvia o objetivo de resolução de problemas internos e sim o de busca por negócios que pudessem expandir o portfólio da Softplan.

Além da Softplan, outras empresas brasileiras também são referência em inovação na área. O Valor Inovação Brasil 2017 mostrou que as corporações do setor de engenharia e infraestrutura mais reconhecidas por suas intenções, esforços, resultados e reconhecimento de mercado em inovação são a Tecnisa, a MRV Engenharia, a Concremat Engenharia, a Aker Solutions e a Construtora Camargo Corrêa.

A Tecnisa, listada na 18ª posição no ranking geral Valor Inovação Brasil 2017, é um exemplo de empresa que busca fomentar a inovação por meio de projetos com o objetivo de se aproximar de startups. Ela criou em 2011 o Fast Dating, encontros que propõem rodadas de negócios nas quais empreendedores podem, em até 10 minutos, apresentar suas ideias, soluções, produtos e serviços relacionados às áreas de Engenharia, Recursos Humanos, Marketing, Pesquisa e Desenvolvimento, Vendas, Tecnologia, Ambientes Digitais e Novos Negócios. Em 6 anos foram feitos 77 encontros, nos quais foram atendidas mais de 500 empresas, sendo que 43 delas fecharam negócios com a Tecnisa.

Romeo Busarello, Diretor de Marketing da Tecnisa, conta como foi o processo de criação do Fast Dating. “Nós sempre tivemos uma pegada de inovação muito forte, desde a fundação, pois está em nossa cultura e nós nos destacamos por isso. Em 2011, enxergávamos que as startups fariam diferença, trariam soluções e estariam conosco nessa jornada”, diz.

Não são todos que trabalham com a agenda do século XXI na mão. Algumas áreas respondem mais, outras menos, mas a situação mudou desde então. Hoje entendemos de forma muito mais madura a importância de acolher startups e conhecê-las”, continua.

Ele ainda acredita as startups têm ajudado a empresa de forma positiva. “Elas têm mexido em nossos ponteiros de vendas, de qualidade, de experiência do cliente, de marketing, entre outros, e isso tem resultado ótimos frutos”, afirma. A Kaaza e o Construct são duas startups que fecharam negócios com a Tecnisa.

A Kaaza foi fundada em Londrina, no Paraná, e apresenta soluções de computação gráfica, como maquetes eletrônicas, tours virtuais 3D, imagens interativas, passeios virtuais e realidade aumentada. Além da Tecnisa, tem como clientes a Odebrecht, a Rodobens, a Audi, a A. Yoshii, a Grand e a Rossi.

Já o Construct é uma startup mineira responsável pelo desenvolvimento de softwares e aplicativos para comunicação entre as equipes, com o objetivo de aumentar a produtividade. Com a solução, é possível centralizar todas as informações em um só local, permitindo um gerenciamento de tarefas e evolução de projetos integrado, a alocação de recursos inteligentes, a agilização de documentos, além de poder rastrear o progresso das atividades com registros fotográficos.

Renan Falcão Vaz, Gerente de Novos Negócios e Inovação da CCP (Cyrela Commercial Properties), conta que a empresa também tem trabalhado com inovação aberta e se aproximado cada vez mais do ecossistema de startups. Ele conta que o relacionamento com elas tem o objetivo de reduzir custos, aumentar receitas ou trazer soluções que sejam desejadas pelos clientes da companhia. “Muitas das startups com as quais fazemos parcerias utilizam nossos espaços, fornecem serviços aos nossos clientes e trazem tecnologia e novidades para o nosso mercado, que é bem tradicional”, conta. Segundo ele, a CCP também procura inovações para processos de RH, Marketing, operações ou backoffice.

Para Marcos Campos Bicudo, Diretor-Presidente da Vedacit, já existem alguns players neste segmento que estão interagindo com as construtechs.

O movimento porém, é ainda incipiente dado a relevância do setor que alcança 7% do PIB brasileiro. O setor é muito ineficiente e gera um volume alto de resíduos. Tanto os fabricantes de material que hoje são grandes emissores de gases efeito estufa quanto os processos construtivos merecem um olhar mais desafiador”, afirma Bicudo.

Um exemplo é a NetResíduos, com um software voltado para o gerenciamento de resíduos da construção civil, a startup gere mais de 3 mil toneladas de resíduos em obras e indústrias e garante agilidade, segurança de dados e armazenamento de informações na nuvem, contando com uma rede credenciada de transportadoras e mais de 100 áreas que são um destino seguro e sustentável para os resíduos produzidos em obras.

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