Proprietários

A população mundial poderá chegar a 8.6 bilhões de habitantes até 2030 e 9.8 bilhões até 2050, segundo previsão da ONU (Organização das Nações Unidas). Com essa tendência, a economia compartilhada tem ganhado mais espaço em discussões sobre o futuro das sociedades. A pesquisa The Sharing Economy, divulgada pela PwC, aponta que 19% da população adulta norte-americana já realizou pelo menos uma transação que envolvia economia compartilhada, sendo que a maior parte delas (9%) foi no mercado de entretenimento e mídia, nos setores automotivo e de transportes (8%), na área hoteleira e restaurantes (6%) e no varejo (2%). Alguns dos benefícios da economia compartilhada percebidos por eles são a redução de gastos (86%) – pelo compartilhamento ser mais barato do que a aquisição individual – conveniência e eficiência (83%) e sustentabilidade (76%).

Coworkings

Uma tendência que vem se tornando ainda mais recorrente no Brasil são os coworkings. Segundo previsões da GCUC (Global Coworking Unconference Conference), o mercado que envolve esses espaços de trabalho compartilhados terá um crescimento rápido nos próximos 5 anos. Até 2022 são esperados 30 mil espaços, que terão mais de 5 milhões de membros. Em 2017 foram registrados 14.411 coworkings, que, no total, tinham 1.74 milhão de membros. Os países/regiões que mais têm são os EUA, a Ásia, o Pacífico, a Índia e a Europa. Algumas das tendências apontadas pelo levantamento da GCUC são as migrações de empresas para esses espaços, o crescimento de autônomos, startups cada vez mais se tornando residentes de coworkings e o aparecimento de espaços menores, focados em nichos de mercado.

Já no Brasil, de acordo com o Censo Coworking 2017, desenvolvido pelo site Coworking Brasil, criado em 2011 como um projeto conjunto de diversos fundadores de espaços de coworking brasileiros, em março de 2017 foram registrados 810 espaços no país, 114% a mais do que no mesmo período do ano anterior. Com 56 mil estações de trabalhos, sendo que a maior parte encontra-se nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, os coworkings brasileiros já movimentaram mais de R$ 80 milhões. Ao todo, têm 313 mil m² ocupados e mais de 210 mil pessoas circulando neles.

Um dos espaços que mais se destacam no país é a unicórnio WeWork. Fundada originalmente em 2010 na cidade de Nova Iorque, nos EUA, possui aproximadamente 400 escritórios espalhados em 78 cidades dos EUA, Brasil, Argentina, Austrália, Canadá, Chile, China, Colômbia, França, Alemanha, Índia, Indonésia, Irlanda, Israel, Japão, entre outros países. Em 13 rodadas de investimento, arrecadou mais de US$ 8 bilhões de grandes grupos, fundos de investimento, bancos e empresas, como a Softbank, a Hony Capital, a Goldman Sachs, a JP Morgan Chase & Co., entre outros. Com uma receita de US$ 1 bilhão em 2017, a WeWork planeja aumentar ainda mais o número de membros em 2018. Atualmente com 200 mil, a expectativa é que alcance 400 mil até o fim do ano, gerando US$ 2.3 bilhões em receita e dobrando o número de escritórios.

Coliving

Outra tendência fruto da economia compartilhada são as moradias urbanas compartilhadas, também chamadas de coliving. Assim como é colocado pela The Collective, coliving é uma maneira de se viver na cidade, com foco em comunidade e conveniência. “Viva como parte de uma comunidade, compartilhando espaços maravilhosamente desenhados e eventos inspiradores com o conforto de estar em seu apartamento privado totalmente mobiliado no fim do dia. Tudo o que você mais precisa para viver na cidade com a conveniência de uma só conta: aluguel, concierge, internet super rápida, todas as utilidades e taxas, limpeza de quarto, eventos diários e adesão à academia”.

De acordo com a pesquisa One Shared House 2030, desenvolvida pelo SPACE10, laboratório sobre o futuro da moradia, criado pela IKEA, algumas das razões pela qual os entrevistados se interessariam por empreendimentos de coliving são o maior número de possibilidades de convivência e divisão custos. Além disso, os entrevistados também mostraram interesse em serem cobrados por seus consumos de água, energia e gás de forma individual e poderem selecionar os novos membros da comunidade e não se importam em ter uma cozinha pessoal, podendo, portanto, utilizar de um espaço comum.

Há aproximadamente duas décadas, a MAC Construtora e Incorporadora lança empreendimentos voltados para moradia temporária ou para jovens de vida-leve, que se interessam principalmente por localização e praticidade. Em 2018, a empresa lançou o primeiro projeto imobiliário que utiliza o conceito de coliving em São Paulo, chamado Loadd.

Localizado próximo ao metrô São Judas, na região sul da cidade, possui mais de 300 unidades, cujas plantas podem ter entre 25m² a 65m². Com o objetivo de incentivar a convivência entre os moradores e estimular a troca de experiências por meio do compartilhamento de espaços e recursos do condomínio, o Loadd possui áreas que contam com serviços pay per use.

Andrea Possi, Diretora de Operações na MAC Construtora e Incorporadora, conta que a diversidade de metragem deste projeto é um dos fatores que atrai os compradores.

Observamos que diferentes metragens e empreendimentos com mais unidades permitiam criar grupos de interesse mais segmentados e facilitavam o efeito de comunidade”, diz.

Possi também conta que o que difere um projeto convencional de um que utiliza do conceito de co-living é o desenho e o planejamento da área comum. A construção do Loadd considerou a arquitetura em um só nível: ele conta com uma área comum que possui um espaço beauty, de massagem, de coworking, um salão de festas equipado, uma sala de ioga, uma área de lazer no rooftop, cobertura com jacuzzi, um bar e academia.

Uma das tecnologias utilizadas pela construtora e incorporadora foi a biometria para acessos da área comum. Possi conta que a tecnologia foi pensada no projeto de forma que facilitasse o uso dos moradores. “Desenvolvemos um empreendimento que considerava que as áreas comuns deveriam ter um fácil acesso. A biometria se torna uma alternativa muito mais fácil do que ir até a portaria, pegar uma chave e utilizar o espaço”, explica.

Tecnologias para controle de acesso físico

As tecnologias existentes para controle de acesso físico são das mais variadas: biometria, como a usada no Loadd, reconhecimento facial e de íris, sensores de presença, entre outros, mas talvez os mais comuns sejam os cartões de acesso. Para que possa liberar os indivíduos nas catracas e portas, possuem tarjas magnéticas que armazenam informações e definem os locais que os indivíduos podem acessar. Apesar de serem as soluções mais utilizadas em prédios corporativos, os cartões de acesso também são uma problemática. Isso, pois possuem limitações tecnológicas que garantam a segurança física e tornam o acesso físico mais complexo.

Com o número de usuários que possuem smartphones chegando a 4 bilhões em 2017, discute-se ainda mais sobre a utilização dos dispositivos para controle de acesso físico. A Loopkey, fundada em 2016 em Brasília, no Distrito Federal, é uma startup que atua justamente neste elo. Sendo responsável pelo desenvolvimento de um hardware que possui terminais de conexão já prontos para serem ligados à fechadura, permite que os smartphones se tornem tokens de acesso a portas e portões residenciais e corporativos. Os administradores podem compartilhar as chaves virtuais com os indivíduos, podendo restringir o acesso por horários e locais, por exemplo.

A solução também pode ser integrada com sistemas de ponto, iluminação, alarme ou com serviços como IFTTT (if this, then that, serviço de comando que, em uma tradução literal para o português, significa se acontecer isso, faça aquilo) por terem uma API (Application Programming Interface, em inglês, e Interface de programação de aplicações em português, que, segundo o Canaltech, significa “conjunto de rotinas e padrões de programação para acesso a um aplicativo de software ou plataforma baseado na Web”) aberta.

Atualmente, com mais de 5.000 usuários, 250 pontos instalados, com planos mensais a partir de R$ 69,00 ou aquisição do dispositivo com limitações de 10 usuários por R$ 1.119,00, a startup consegue gerar uma economia de 80% no tempo gasto em gestão de acesso à ambientes compartilhados, principalmente nos espaços onde existem muitos visitantes ou pessoas por temporadas.

Segundo Pedro Salum, CEO da Loopkey, a startup foi criada a partir da percepção de que gerenciar acessos físicos era algo complicado e complexo. O processo, que envolve o registro de cartões, a entrega deles às pessoas que devem ter acesso ao local, a certificação para que não sejam perdidos e a administração de quando são perdidos, pode se tornar um empecilho por ser extremamente custoso para as proprietárias dos imóveis.

A LoopKey surgiu para substituir todos esses processos morosos e passíveis de erros que existem. Um dos maiores problemas da economia compartilhada é o gerenciamento de chaves físicas. Como é possível fazer a troca de cartões e chaves, garantindo a segurança do acesso?” questiona.

De acordo com ele, apesar de utilizarem uma criptografia de 256 bits e protocolos reconhecidos no mercado internacional, um dos principais desafios enfrentados pela startup ainda é a resistência tecnológica. “Ainda há uma aversão às tecnologias e às inovações. Se ainda existem questionamentos de segurança sobre os bancos eletrônicos por que não haveria com chaves eletrônicas?”, aponta.

Além disso, trabalhar com uma solução que envolve hardware é, por si própria, outra barreira de entrada. Salum acredita que a indústria de base também precisa incentivar as inovações, tornando o processo fabril de hardwares mais rápido e barato. Ao mesmo tempo, empresas veem inovação sempre a criação de um software, porém esquecem que o mesmo precisa ser executado em algum lugar. Logo, o grande desafio está no desenvolvimento de hardware, e para isso é necessário que exista maior maturidade em relação à investimentos em pesquisa e desenvolvimento em hardware, e não somente compra de produtos chineses.

O problema que procuramos solucionar envolve todos os atores presentes na cadeia imobiliária. Desde coworkings, por exemplo, que até então precisavam gerenciar recepcionistas chaves ou cartões de acesso, corretoras que precisam controlar o acesso de corretores em imóveis que estão para alugar; administradoras que precisam dar acesso a profissionais que realizam manutenção, até proprietários, que buscam praticidade e facilidade”, cita.

Realidades virtual e aumentada

A busca por praticidade e facilidade é a principal razão pela qual cada vez mais as realidades virtual e aumentada estão se tornando ferramentas úteis dentro do setor. Isso, pois podem ser utilizadas em showcases imobiliários, permitindo visitas guiadas digitais, com vídeos interativos em 360º, em montagens arquitetônicas e de decoração para facilitar a visualização dos ambientes, além de outros tipos de aplicações. De acordo com a Goldman Sachs, o faturamento apenas de empresas de tours virtuais para Real Estate em 2025 será de US$ 2.6 bi naquele ano.

Entendendo que RV (realidade virtual) pode ser relevante não só para setores como os de entretenimento e jogos eletrônicos, a iTeleport, startup brasileira, criou um processo voltado para a área de Real Estate que é capaz de transformar fotos 360º em tours virtuais contendo o modelo 3D dos imóveis. Essa atividade envolve a captura de imagens com o aplicativo da startup, o recebimento das imagens, o tratamento no servidor e a entrega da vivência virtual para acesso via internet (desktop ou mobile) também em RV.

Nosso processo de captura de imagens e escaneamento 3D é duas vezes mais rápido e o hardware é 20 vezes mais barato e acessível do que a principal solução de escaneamento hoje no mercado”, afirma Francisco Toledo, CEO da iTeleport.

Toledo cita que, além de economia de tempo e dinheiro, maior proximidade e conexão com os clientes e alcance global, o principal benefício do tour virtual para imóveis tem sido a redução de cerca de 50% do ciclo comercial para efetivar a compra e aluguel nas imobiliárias. Para imóveis desocupados, o ganho é ainda maior, a aceleração do aluguel ou venda proporciona a redução de custos dos proprietários com condomínio e do custo de oportunidade do capital imobilizado que não gera renda.

A startup desde 2017 mantém um convênio com o CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo) para que todos os corretores do estado possam contratar tours virtuais interativos 3D e utilizar os materiais de marketing digital inclusos no Teleport a menor custo que de tabela.

Além do escaneamento 3D, a iTeleport hoje também conta com uma plataforma para a visualização de empreendimentos na planta, em que integram com quaisquer estúdios de computação gráfica para a produção de experiência interativas para projetos ainda na fase do lançamento de incorporadoras. Um dos projetos mais recentes é o Maranata, na Vila Industrial, da M Vituzzo Empreendimentos.

Outra startup atuante no mercado com a tecnologia de RV é a Matterport. Fundada em 2010 na cidade de Sunnyvale, Califórnia, arrecadou, no total, US$ 66 milhões em oito rodadas de investimentos, que foram lideradas por grandes grupos, como a Ericsson Ventures, a Qualcomm Ventures, a DCM Ventures e a Lux Capital. Ela é responsável pelo desenvolvimento de uma tecnologia que permite interações imersivas na web em RV. 

A solução é usada para venda e aluguel de imóveis residenciais e comerciais, visualização de locais de eventos, planejamento de varejo, promoção de negócios, entretenimento e mídia de notícias e arquitetura. Em uma conversa com Nav Athwal, fundador e CEO da RealtyShares, o Diretor Comecial da Matterport, Marc Rehberger explicou que estão “fazendo uma cópia digital do mundo”. “Aumentamos o tempo gasto em uma publicidade entre três e seis vezes com o modelo da Matterport. Desde 2011 escaneamos mais de 550 mil propriedades”, disse Marc.

Assim como foi levantado pela Gartner, alguns dos desafios que envolvem essas tecnologias são as interfaces de design caras e o grande período de tempo que demoraria até a adoção ser feita em massa.

360º

Ainda com essas dificuldades, muitos portais de marketplace de imóveis já estão estudando a possibilidade de implantarem as tecnologias em seus serviços. Muitos deles recorrem às visualizações em 360º para tornar a visualização mais clara aos seus usuários. É o caso do QuintoAndar, que foi fundado em 2012 com o objetivo de tornar o processo de aluguel mais prático, rápido e simples.

Hoje, com uma missão de mudar posicionamentos, transformando o funcionamento da indústria imobiliária, o QuintoAndar possui uma escala de crescimento relevante que já está causando um grande impacto no mercado. Nos dois últimos anos de atuação, a startup cresceu cerca de 30 vezes, aproximadamente 20% ao mês, tendo mais de 60 mil imóveis cadastrados em sua plataforma.

Seu bom desempenho permitiu que, ao total, recebesse mais de US$ 20 milhões de investimento. Em dezembro de 2016 recebeu um aporte de US$ 12.6 milhões em uma rodada de investimento que foi liderada pela Acacia Partners e pela Qualcomm Ventures. Entretanto, esse não tinha sido o seu primeiro aporte. No início do ano também havia recebido US$ 7 milhões de um fundo liderado pela Kaszek Ventures.

Por possuírem uma grande base de dados com informações de seus usuários, como formação familiar, preferências de imóveis, locais preteridos de locação, ocupação, tempo de negociação dos imóveis, entre outros, também podem pautar e cocriar novos empreendimentos junto às incorporadoras e construtoras.

Por outro lado, André Penha, cofundador e CTO do QuintoAndar, explica que o foco da proposta de valor da startup são os proprietários e os possíveis inquilinos. Para os proprietários, o valor é o pagamento em dia; eles recebem o dinheiro todo dia 12, mesmo se o inquilino atrasar ou deixar de pagar. Há também, no final do contrato, uma proteção de até R$ 50 mil contra danos, caso o apartamento seja danificado. Já para os inquilinos, o valor é não precisar de fiador, cartório e de burocracias.

Tendo um modelo de negócio que envolve o recebimento do valor do primeiro mês de aluguel e depois 8% de cada mês do contrato, o QuintoAndar dá um retorno de investimento bom para os proprietários. Isso, pois se alugarem sem garantias e proteções, demorariam, em média, 90 dias. A startup, em média, é 40 dias mais rápida. Segundo Penha, a consequência dessas propostas de valor é a liquidez.

Quando fazemos um negócio simples, damos garantias aos proprietários e eles sempre vão preferir aquele caminho. Consequentemente mais inquilinos buscarão imóveis na nossa plataforma Quando conseguimos alugar mais rápido, o dinheiro também chega mais depressa ao proprietário e isso amplifica a proposta de valor”, explica.

Assim, ele também explica que a intenção da startup não é “quebrar” o setor, e sim melhorá-lo.

Não nos consideramos uma ameaça para a área de Real Estate. Estamos aqui para fazê-la funcionar, tornando-a mais eficiente. O corretor que trabalha no QuintoAndar faz mais dinheiro dentro da plataforma do que fora dela; os proprietários e os inquilinos também estão mais felizes conosco; e as imobiliárias logo verão ainda mais valor em nós com um produto que iremos lançar em breve”, diz.

Inovação para Proprietários Corporativos

A Votorantim S.A., gestora de portfólio, ao longo dos seus 100 anos de existência diversificou e ampliou sua atuação, o que implicou diretamente em uma expansão territorial, possuindo hoje dentro do seu patrimônio uma área de 450 mil hectares, equivalente a três vezes a cidade de São Paulo, com características das mais diversas possíveis.

Em parceria com a 100 Open Startups, a Votorantim lançou o Desafio Territórios Inteligentes, para buscar startups que trabalhassem com gestão de territórios e automação de serviços e atividades nos territórios que estavam sob a gestão da empresa. Procuravam, sobretudo, soluções que monitorassem e mitigassem riscos, fiscalizassem os serviços prestados em campo, identificassem eventos de causa natural e construíssem mapas de uso e ocupação do solo. Com mais de 50 startups inscritas, a empresa escolheu trabalhar com duas. 

Uma delas, a Maply, apresentava uma plataforma para geração e análise de mapas de alta precisão com drones capaz de ser escalonada para a prestação de serviços em diversos locais. A outra startup, Pix Force, trabalhou em uma inspeção de linhas de alta tensão com câmeras térmicas acopladas à drones.

Renata Vinhas, de Inovação da Votorantim conta que esse foi o primeiro desafio de inovação aberta lançado na Votorantim S.A. e que os aprendizados foram muitos. “Durante o demo day, realizado no ano passado, percebemos que existiam algumas ferramentas novas no mercado das quais não tínhamos conhecimento e que os esforços e timings entre uma startup e grande empresa são diferentes”, explica Vinhas.

Percebemos que conseguíamos aprender sobre a possibilidade de co-criar soluções com as startups, que possuem tecnologias novas que os grandes players de mercado não necessariamente têm. Quando você não está perto desse ecossistema, você pode perder esse tipo de conexão e ficar para trás”, afirma Vinhas.

Além do Centro de Soluções Imobiliárias, ainda falando de atuação inovadora em Real Estate, a Votorantim S.A. possui também uma área de Desenvolvimento Imobiliária, liderada por Benjamin Citron, Gestor de Desenvolvimento Imobiliário da Votorantim, que conta que, em 2012, foi criada uma área para administrar os imóveis que já eram patrimônio e que poderiam ser tratadas de uma forma inovadora dentro dessa gestão de patrimônio.

O maior exemplo de projeto é uma área ao lado do terreno do CEAGESP (Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo) na Vila Leopoldina que é muito bem conectada com eixos de grande fluxo da cidade de SP (entre as Marginais Pinheiros e Tietê, próxima às regiões de Pinheiros, Vila Madalena, Universidade de SP, entre outros). Porém, o bairro em si ainda preserva atualmente raízes de uma antiga ocupação industrial, inclusive com diversos galpões, e problemas de vulnerabilidade social.

Nesse contexto, a área de Desenvolvimento Imobiliário junto com outros parceiros como URBEM (Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole), SDI e BVEP, com uma visão inovadora e de revitalização do espaço urbano protocolaram junto a prefeitura em agosto de 2016 o Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina Villa-Lobos – PIU Vila Leopoldina, com intuito de aproveitar o grande potencial de desenvolvimento da região, com foco em promover uma cidade mais espacialmente equilibrada e socialmente justa.

Em ordens de grandeza, estamos falando de uma área de 135 mil metros quadrados onde unimos a demanda de habitação social na região à necessidade de um bairro mais homogêneo e um reordenamento urbano desse espaço. Alguns exemplos das ações previstas no projeto são: recuperação de vias já existentes e abertura de novas tanto para veículos quanto para pedestres, a construção de um parque linear com áreas verdes e espaços de convivência. Também teremos a ativação do local com comércios e serviços e aumento da largura das calçadas”, conta Citron.

A estratégia proposta contemplará um plano de criação de espaços públicos que visam aumentar consideravelmente o fluxo de pessoas na região, inspirando-as a tomar partido do potencial dos ativos existentes, reimaginar e reinventar os espaços livres, tornando-os lugares centrais de cada comunidade. “Com seus trâmites processuais evoluindo nos próximos meses, a evolução natural será de transformar essa área em revitalização em um espaço para implantação de soluções de startups ligadas a smart cities, negócios de impacto, mobilidade, entre outros temas”, explica.

Saiba o que os profissionais de grandes empresas e especialistas estão falando sobre o tema em entrevistas completas aqui

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